老旧住宅小区改造是一项重要民生工程，根据中央“保民生、稳投资、拉内需”发展战略和我省《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见》。近日，杨凌示范区印发老旧住宅小区改造工作方案促进城区老旧住宅小区环境提升，加强居住区基础设施建设，切实增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。
根据《方案》，杨凌示范区从 2019 年起，将逐步完成全区 64 个老旧小区改造工作，分年度制定改造计划，精准施策，切实解决老旧小区建筑物和配套设施破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差、管理机制不健全等问题，使全区小区居民居住条件和生活品质得到明显提升。
1、2000 年及以前建成交付使用、具有合法产权、配套设施不全、环境脏乱差的住宅小区列入改造范围
改造范围主要是指，对示范区城市建成区范围内、2000 年及以前建成交付使用、近 5 年未列入危旧房和棚户区改造计划、土地性质为国有、房屋标准成套、具有合法产权、配套设施不全、环境脏乱差的住宅小区以及与老旧小区直接相关的城市基础设施。
老旧小区如何界定？《方案》明确，已纳入城镇棚户区改造计划及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区改造范畴。
2、按照“一区一策、一楼一策”的原则，因地制宜统筹改造
《方案》指出示范区老旧小区改造的基本原则：
政府主导，居民参与。既发挥政府的组织引导作用，又坚持以居民为主体，充分尊重群众意愿，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。结合老旧小区改造，促进构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的城市治理体系，打造共建共治共享的社会治理格局。
因地制宜，稳步推进。根据老旧小区情况，按照“一区一策”“一楼一策”制定改造方案。对一个片区内相邻但分属不同管理主体的老旧小区，鼓励打破分割，进行集中连片改造，实行统一设计、统一改造、统一管理。
创新机制，治管并举。发挥街办、社区基层组织、老旧小区产权房屋单位的主体责任，尊重居民意愿，创新管理模式。对没有归集住宅专项维修资金的，通过改造进行归集缴存专户管理，推动建立小区后续管理长效机制。
整合政策，共同推进。在改造过程中要根据当前示范区城市建设的重点任务，做到七个结合：供水改造与节水型城市建设相结合；排水改造与雨污分流、城镇污水提标减排相结合；小区道路、绿化与海绵城市和节约型园林建设相结合；环卫设施建设与垃圾分类工作相结合；管线改造与强弱电入地相结合；公共服务设施与“美好环境与幸福生活共同缔造”相结合；外墙及立面节能改造与创建清洁取暖试点城市相结合。
3、改造内容主要包含小区面貌改观、房屋功能改善、基础设施改造及居住环境改优四个方面
老旧小区改造主要包含小区面貌改观、房屋功能改善、基础设施改造及居住环境改优四个方面。若居民有强烈出资意愿的可以同步加装电梯、对户内给排水和供暖主管道等一并改造实施。
改观小区面貌。整治小区“脏、乱、差”。清理、拆除各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违章设施；清理楼道杂物及各类小广告；整治小区餐饮油烟等环境污染现象；对沿街建筑物立面统一规范；对小区围墙进行修复和改造。
改善房屋功能。维修屋面防水，实施建筑节能改造；对房屋外墙及公共楼道墙面进行维修改造；修复楼道灯；对破损的屋檐、台阶、楼梯扶手和雨棚进行修缮。居民有出资意愿且具备条件的，可加装电梯。
改造基础设施。维修改造小区内的道路、供水、供电、供气和供暖及其他各种管线管道等；维修或更换老旧污水管道，进行雨污分流改造；完善消防管道、消防栓、消防通道等消防设施；完善无障碍设施；修复小区路灯，改造小区安防设施，达到“智慧安防小区”验收标准；设置自行车棚，配置充电桩；设置居民生活垃圾投放点，推行生活垃圾分类；改造停车泊位，居民有出资意愿且具备条件的，可建设立体车库。
改优居住环境。改造或配套建设养老、托幼、便利店、便民市场等公共服务设施；清理整治公共绿地，补栽花草树木，完善小区绿化设施；安装健身器材，增设休闲座椅等。与小区周边直接相关的城市道路和公共交通、通讯、供电、供排水、供气、停车场（库），污水与垃圾处理等市政基础设施的改造提升可纳入改造范围，解决好“最后一公里”问题。
4、由政府、产权单位、居民、市场多方筹措老旧小区改造资金
示范区将建立可持续资金筹措机制，由政府、产权单位、居民、市场多方筹措老旧小区改造资金。按照“谁受益、谁出资”原则，组织居民、产权单位出资参与改造，资金来源可包括住宅专项维修资金、居民共同收益、捐资等。
政府补助资金。政府补助资金由中央专项补助资金、省级奖补资金和地方财政配套资金构成。其中，地方财政配套资金由示范区和杨陵区财政按照 1:1 比例分担。
单位投资。利用财政补助政策，引导老旧小区产权单位多渠道筹集资金，主动参与老旧小区改造。协调水、电、气、暖、通信等运营企业开展小区内及周边基础设施联动改造，将行业改造和小区改造统筹推进。
居民出资。本次老旧小区改造，居民楼外公共部分投资主要由政府和产权单位投资。居民出资主要用于归集住宅专项维修资金，为维修改造后小区建立长效管理机制做好保障。老旧小区住宅专项维修资金按照房屋登记面积计算，每平米按照 20元的标准归集，缴存到政府指定专户管理。住户有意愿安装电梯的，在经同楼道全体业主书面同意、住户承担50%建安投资、建立电梯保养维修管理长效机制的前提下，可以把安装电梯纳入改造内容，政府给予 50%资金支持（总额不超过 20 万元）。
社会资金。对具备市场化运作条件的社区养老、托幼、医疗、助餐、超市、保洁、文体、车位等公共服务设施，采取小区业主利益捆绑开发、商业捆绑开发等方式，运用市场化手段吸引社会资金参与。
5、按照提出改造计划、实施改造计划的改造流程进行老旧小区改造
提出改造计划。杨陵区政府根据上级老旧小区改造文件要求，对全区老旧小区进行走访摸底，根据全区老旧小区数量、户数、建筑面积、产权性质、建成时间等基本情况，进行登记造册，确定辖区老旧小区改造计划和年度实施计划，经示范区管委会确认后实施。
实施改造计划。确定改造计划后，由改造小区所在街道办牵头在小区内进行居民意愿调查，杨陵区政府住建部门根据居民意愿牵头负责制定改造方案，改造方案经管委会组织评审后在小区进行公示，公示无异议后由杨陵区政府组织实施并进行竣工验收。
