杨陵区人民政府，管委会各工作部门、各直属机构：
《杨凌示范区老旧住宅小区改造工作方案》已经管委会同意，现印发你们，请按照职能分工，认真抓好贯彻落实。
杨凌示范区管委会办公室
2020年3月10日
杨凌示范区老旧住宅小区改造工作方案
为切实改善全区人居环境，加强居住区基础设施建设，促进城区老旧住宅小区环境提升，根据省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省财政厅《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见》（陕建发〔2019〕1189号）精神，结合示范区实际，制定本工作方案。
一、工作目标和任务
（一）工作目标。从2019年起，逐步完成全区64个老旧小区改造工作，分年度制定改造计划，精准施策，切实解决老旧小区建筑物和配套设施破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差、管理机制不健全等问题，使全区小区居民居住条件和生活品质得到明显提升，人民群众的获得感、幸福感和安全感显著增强。
（二）改造范围。对示范区城市建成区范围内、2000年及以前建成交付使用、近5年未列入危旧房和棚户区改造计划、土地性质为国有、房屋标准成套、具有合法产权、配套设施不全、环境脏乱差的住宅小区以及与老旧小区直接相关的城市基础设施。
已纳入城镇棚户区改造计划及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区改造范畴。
二、工作原则
（一）政府主导，居民参与。既发挥政府的组织引导作用，又坚持以居民为主体，充分尊重群众意愿，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。结合老旧小区改造，促进构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的城市治理体系，打造共建共治共享的社会治理格局。
（二）因地制宜，稳步推进。根据老旧小区情况，按照“一区一策”“一楼一策”制定改造方案。对一个片区内相邻但分属不同管理主体的老旧小区，
鼓励打破分割，进行集中连片改造，实行统一设计、统一改造、统一管理。
（三）创新机制，治管并举。发挥街办、社区基层组织、老旧小区产权房屋单位的主体责任，尊重居民意愿，创新管理模式。对没有归集住宅专项维修资金的，通过改造进行归集缴存专户管理，推动建立小区后续管理长效机制。
（四）整合政策，共同推进。在改造过程中要根据当前示范区城市建设的重点任务，做到七个结合：供水改造与节水型城市建设相结合；排水改造与雨污分流、城镇污水提标减排相结合；小区道路、绿化与海绵城市和节约型园林建设相结合；环卫设施建设与垃圾分类工作相结合；管线改造与强弱电入地相结合；公共服务设施与“美好环境与幸福生活共同缔造”相结合；外墙及立面节能改造与创建清洁取暖试点城市相结合。
三、改造内容
老旧小区改造重点是解决小区安防、消防等安全隐患，对居民小区围墙内、外至居民住宅楼外公共区域使用功能完善的改造，原则上不含居民户内改造。改造内容因地制宜，按照“一区一策、一楼一策”的原则，主要包含小区面貌改观、房屋功能改善、基础设施改造及居住环境改优四个方面。若居民有强烈出资意愿的可以同步加装电梯、对户内给排水和供暖主管道等一并改造实施。
（一）改观小区面貌。整治小区“脏、乱、差”。
清理、拆除各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违章设施；清理楼道杂物及各类小广告；整治小区餐饮油烟等环境污染现象；对沿街建筑物立面统一规范；对小区围墙进行修复和改造。
（二）改善房屋功能。维修屋面防水，实施建筑节能改造；对房屋外墙及公共楼道墙面进行维修改造；修复楼道灯；对破损的屋檐、台阶、楼梯扶手和雨棚进行修缮
。居民有出资意愿且具备条件的，可加装电梯。
（三）改造基础设施。维修改造小区内的道路、供水、供电、供气和供暖及其他各种管线管道等；维修或更换老旧污水管道，进行雨污分流改造；完善消防管道、消防栓、消防通道等消防设施；完善无障碍设施；修复小区路灯，改造小区安防设施，达到“智慧安防小区”验收标准；设置自行车棚，配置充电桩；设置居民生活垃圾投放点，推行生活垃圾分类；改造停车泊位，居民有出资意愿且具备条件的，可建设立体车库。
（四）改优居住环境。改造或配套建设养老、托幼、便利店、便民市场等公共服务设施；清理整治公共绿地，补栽花草树木，完善小区绿化设施；安装健身器材，增设休闲座椅等。与小区周边直接相关的城市道路和公共交通、通讯、供电、供排水、供气、停车场（库），污水与垃圾处理等市政基础设施的改造提升可纳入改造范围，解决好“最后一公里”问题。
四、资金筹措
建立可持续资金筹措机制，由政府、产权单位、居民、市场多方筹措老旧小区改造资金。按照“谁受益、谁出资”原则，组织居民、产权单位出资参与改造，资金来源可包括住宅专项维修资金、居民共同收益、捐资等。
（一）政府补助资金。政府补助资金由中央专项补助资金、省级奖补资金和地方财政配套资金构成。其中，地方财政配套资金由示范区和杨陵区财政按照1:1比例分担。
（二）单位投资。利用财政补助政策，引导老旧小区产权单位多渠道筹集资金，主动参与老旧小区改造。协调水、电、气、暖、通信等运营企业开展小区内及周边基础设施联动改造，将行业改造和小区改造统筹推进。
（三）居民出资。本次老旧小区改造，居民楼外公共部分投资主要由政府和产权单位投资。居民出资主要用于归集住宅专项维修资金，为维修改造后小区建立长效管理机制做好保障。老旧小区住宅专项维修资金按照房屋登记面积计算，每平米按照20元的标准归集，缴存到政府指定专户管理。
住户有意愿安装电梯的，在经同楼道全体业主书面同意、住户承担50%建安投资、建立电梯保养维修管理长效机制的前提下，可以把安装电梯纳入改造内容，政府给予50%资金支持（总额不超过20万元）。
（四）社会资金。对具备市场化运作条件的社区养老、托幼、医疗、助餐、超市、保洁、文体、车位等公共服务设施，采取小区业主利益捆绑开发、商业捆绑开发等方式，运用市场化手段吸引社会资金参与。
五、改造流程
（一）提出改造计划。杨陵区政府根据上级老旧小区改造文件要求，对全区老旧小区进行走访摸底，根据全区老旧小区数量、户数、建筑面积、产权性质、建成时间等基本情况，进行登记造册，确定辖区老旧小区改造计划和年度实施计划，经示范区管委会确认后实施。
（二）实施改造计划。确定改造计划后，由改造小区所在街道办牵头在小区内进行居民意愿调查，杨陵区政府住建部门根据居民意愿牵头负责制定改造方案，改造方案经管委会组织评审后在小区进行公示，公示无异议后由杨陵区政府组织实施并进行竣工验收。
六、保障措施
老旧小区改造涉及面广，情况复杂，杨陵区政府、示范区各部门要强化责任、勇于担当，将老旧小区改造与加强基层党建、创新社会治理、提升执政能力结合起来，扎实推进。
（一）强化组织领导。成立示范区老旧小区改造工作领导小组，负责全区老旧小区改造政策的制定、改造方案的审定和重大问题的协调、推进等工作。组长由管委会常务副主任担任，副组长由管委会分管副主任、西农大副校长、杨职院副院长、杨陵区政府区长担任。
领导小组办公室设在示范区住建局，负责日常工作，由住建局主要负责同志兼任办公室主任。领导小组各成员单位分工如下：
1. 示范区住建局：负责全区老旧小区改造总体项目计划的编制和调度，采用政府购买服务方式聘请专业设计咨询团队对全区老旧小区改造项目进行中长期咨询服务，组织对改造方案进行专业论证。负责住建口资金的申报、管理工作；负责全区老旧小区改造方案的初审；负责与各部门及西农大、杨职院、杨陵区政府的对接协调等工作。
2. 杨陵区政府：负责全区老旧小区改造工作的具体实施。按照属地管理原则，负责摸清全区老旧小区数量、户数、建筑面积、产权性质、建成时间等基本情况，进行登记造册，按照《陕西省老旧小区改造工作流程图》，做好填写改造入户调查表、改造统计表、绩效目标表等基础工作。负责编制全区老旧小区改造规划和年度实施计划、制定各小区改造方案，待领导小组审定后，组织各街道（镇）实施；负责指导各小区业委会或居民代表小组，做好产权单位投资、居民出资筹集、住宅专项维修资金归集缴存等工作，保障项目顺利实施；负责配合示范区住建局、发展改革局做好项目资金的申报工作；负责按照属地管理原则，做好各项目的立项备案、建审手续等工作。
3. 示范区发展改革局：负责发改口专项资金的申报、管理工作。
4. 示范区财政局：负责专项资金的调拨管理；负责落实本级财政资金的归集划拨使用；协助示范区住建局、发展改革局做好专项资金的申报争取等工作。
5. 示范区城管局：负责清理小区周边街道两侧公共场地内的临时堆放物料、搭建非永久性建筑物构筑物或其他设施；改造工作完成后将住宅区用地红线外新增绿化等设施纳入市政统一管理维护。
6. 示范区自然资源局：负责小区及周边各类与城市规划不符的违章建筑物、构筑物和侵占绿地、道路设施的拆除；配合对各小区新增改造项目规划内容的指导和技术支持；配合居民对小区规划、土地、房屋产权等手续的完善。
7. 示范区民政局：负责按照《社会服务兜底工程实施方案》，在老旧小区改造项目片区（或社区）设置社区日间照料中心及其相关机构设施。
8. 示范区教育局：负责参照陕西省幼儿园基本办园标准，配合在老旧小区改造项目片区设置幼儿园等机构设施。
9. 示范区文旅体育局：负责老旧小区改造项目中公共区域体育健身器材的支持配备。
10. 示范区公安局：按照“智慧安防小区”建设功能标准提供技术指导工作。
11. 西农大后勤处、杨职院基建处：负责各自校区老旧小区改造的具体实施工作，按照要求做好项目申报、项目管理和资金使用。
示范区党工委宣传部、融媒体中心及管委会其他各职能部门按照各自职能做好老旧小区改造的宣传和配合等工作。
（二）加强资金监管。要加大对老旧小区改造资金的监管力度，防止将不符合条件的小区或无关老旧小区配套设施建设的项目纳入本次改造范围；凡产权单位投资、居民出资（电梯建安费等）归集不到位的，不纳入年度开工计划。要加强老旧小区原始资料、改造、竣工资料的收集和存档，确保老旧小区改造工作全过程资料的完整性。
（三）巩固改造成果。在健全居民自治基础上，引导业主委员会自主选择专业化社区物业管理、自我管理等模式；对已完成改造的“三无”小区，可采取引入物业管理、社区兜底、居民自治等多种模式；完成改造的小区可通过公共房屋出租、停车计时收费等形式，盘活小区资源，增加小区“造血功能”，为后期维护管理提供资金保障。
附件：杨凌示范区老旧小区改造工作领导小组成员名单
附件
杨凌示范区老旧小区改造工作领导小组成员名单
组长：李九红示范区管委会常务副主任
副组长：陈亚平示范区管委会副主任
郑英宁西北农林科技大学副校长
祝战斌杨凌职业技术学院副院长
陈辉杨陵区政府区长
成员：桂党会示范区发展改革局局长
张少文示范区教育局局长
李林示范区财政局局长
张忠示范区自然资源局局长
霍军示范区住建局局长
侯振锋示范区文旅体育局局长
李春安示范区民政局局长
任延宁示范区城管局局长
化小峰西北农林科技大学后勤处处长
魏天儒杨凌职业技术学院基建处处长
李海平杨陵区政府副区长
雷锦玉示范区住房公积金管理中心主任
杨飞杨陵区住建局局长
