杨陵区人民政府，管委会各工作部门、各直属机构：
为全面贯彻落实《陕西省物业管理条例》，进一步规范物业管理工作，提升物业服务质量和水平，切实改善人居环境。现就加强我区物业管理工作提出如下意见。
一、统一思想，充分认识加强物业管理工作的重要意义
物业管理与人民群众生产生活密切相关，加强物业管理工作，对于改善城市人居环境，提高群众生活质量，增加就业岗位，维护社会稳定，营造良好的社会环境都具有十分重要的意义。目前我区物业管理工作总体发展较好，基本满足了居民的物业服务需求。但还存在各职能部门分工不明、职责不清，物业服务企业实力较弱、自觉提升服务质量意识不强、整体服务水平不高，业主对物业服务满意率较低，业主委员会自我管理能力弱等问题，制约着示范区物业管理工作整体水平的提高，与广大群众的需求和平安杨凌建设的要求还有一定的差距。各有关部门和单位要充分认识加强物业管理工作的重要性，创新行政监管手段和管理机制,把加强和规范物业管理工作作为进一步改善投资环境，建设和谐社会的大事来抓。
二、指导思想和工作目标
（一）指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，以改善城市人居环境为出发点，以实现物业管理规范化为核心，以提高服务质量和服务水平为重点，完善管理制度，规范市场行为，让群众安居乐业，营造“科技杨凌、人才杨凌、园林杨凌、富裕杨凌”安全和谐的社会环境。
（二）工作目标
1、推行物业管理招投标制度，加快建立物业管理社会化，专业化，市场化机制；加强对物业服务企业的行业管理，制定物业管理考评办法，规范物业服务行为，提升物业服务质量和服务水平，到2012年底，使群众对物业服务满意率达到60%；加大对物业从业人员的培训，使物业管理人员持证上岗率年底达到60%以上；各居民小区完成2012年安防建设目标任务。
2、到2013年底，新建住宅小区物业管理招投标率达到100%，安防设施建设达到标准。住宅小区60%成立业主委员会，物业管理人员持证上岗率达到90%，三级服务标准的小区达到70%以上，二级服务标准的小区达到1-2家，群众对物业服务满意率达到70%以上；通过治理，老旧小区要实现物业管理，完成安防建设改造。物业管理的各项制度健全，责任明确，建立物业管理的长效机制。
3、“十二五”期间，实现居民小区物业管理全覆盖，物业管理人员全部持证上岗，80%以上住宅小区成立业主委员会，三级服务标准的小区达到85%以上，二级服务标准的小区达到3家以上，争取1-2家小区达到一级服务标准。群众对物业服务满意率达到80%以上。居民小区安防建设达到示范区平安建设规划要求。
三、明确职责，形成加强物业管理工作合力
（一）杨陵区政府应加强社区建设工作，发挥社区在创新社会管理和物业管理中的基础性作用，做好农民集中安置小区安全、卫生、物业等管理工作。把物业管理纳入年度目标任务考核。
（二）示范区规划建设局是全区物业管理的行政主管部门。负责区内物业管理活动的日常监管和行业指导，制定我区物业管理的相关办法，培育和规范物业管理市场，组织实施推进物业管理工作情况的检查考核，负责划定物业管理区域，指导、监督选聘物业服务企业的招投标和住宅专项维修资金归集、使用工作，依法查处物业管理违法行为。
（三）乡镇政府（街道办事处）负责组织实施辖区物业管理工作。对划定社区物业管理区域提出意见，协助做好新建住宅小区的交接管理以及选聘物业服务企业的招投标工作，指导和监督辖业主委员会的组建、改选和换届工作，监督、指导和业主大会和业主委员会的日常活动，组织物业服务质量的检查考评，负责召集联席会议，建立健全信访投诉处理机制，化解物业管理矛盾纠纷。负责物业管理企业中途退出或终止服务住宅小区，且未能按有关程序选聘新物业管理企业的临时物业服务管理。
（四）社区居委会协助乡镇政府（街道办事处）和业务主管部门做好社区物业管理的监督管理工作。负责指导和组织业主大会、业主委员会的筹建、改选工作;监督业主委员会选聘物业服务企业或建立自治性物业服务组织;调解物业服务中的矛盾纠纷，监督管理业主自治组织和物业管理企业做好小区综合治理工作，制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法违规行为，并及时向有关行政执法机关报告。
（五）综治办要会同公安部门加强物业管理区域内的防盗、防抢、安全监控、区域保安、流动人口等治安情况防范检查监督，指导物业公司做好抢险救灾、交通、安防建设等工作，维护小区治安秩序稳定。
（六）物价部门要会同物业行政主管部门加强物业服务收费的监督管理，制定收费办法和标准，监督执行价格公示制度，规范物业服务收费行为。
（七）质量技术监督部门要做好电梯、锅炉等特种设备安全运行的监督检查，保证设施设备正常安全运行。
四、分类指导，实现住宅小区物业管理全覆盖
（一）新建住宅小区物业管理。新建商品房住宅小区要严格遵循规划设计方案，建设物业管理配套设施。开发建设单位要在申请办理商品房预售许可证前，通过公开招投标方式选聘物业服务企业，并将招投标手续、前期物业服务合同和临时管理规约向物业行政主管部门备案，否则不予办理商品房预售许可证。物业交付使用前，建设单位与物业公司要按照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》的规定，做好物业承接验收手续。前期物业自交接后30日内，物业服务企业持物业承接验收相关手续向物业行政主管部门办理备案手续。小区业委会成立后，前期物业服务企业必须向业委会移交物业承接查验档案，明确物业共用部位、共用设施设备的维护职责，保证新建住宅小区的物业管理规范化，正规化。
（二）老旧住宅小区物业管理。加强老旧、零散住宅小区的物业管理，对不具备物业企业管理条件的老旧住宅小区, 由社区组织成立社区管理服务中心，推行“准物业管理”，落实以保洁、保绿、秩序维护为主要内容的基础性管理服务；规模较小的零散住宅，可并入相邻小区，实施统一管理、差异化服务的物业管理模式。充分发挥业委会的作用，开展安居小区等老旧小区住房维修基金的征收工作，对小区的安防建设、公共设施维修及小区在开发建设中的历史遗留问题，采取业主出一点、政府补助一点的办法妥善解决，确保小区的平安稳定。
（三）农民安置小区物业管理。为了提高社区居民物业服务水平，转变在城镇落户农村居民的生活方式，各街道办事处、乡镇人民政府要按照新建城镇居民小区的标准和模式做好安置小区的前期物业招聘、承接验收和业主大会制度建设等工作，让在城镇落户农村居民充分享受示范区建设发展成果。
五、采取措施，规范物业管理的关键环节
（一）严格物业服务企业和物业从业人员准入。物业管理行政主管部门要严格按照《物业服务企业资质管理办法》规定审批物业服务企业，加强对物业从业人员的培训和管理，执行物业管理人员持证上岗。从事物业服务活动的企业应当具有独立法人资格，取得资质证书。必须按照资质等级从事相应的物业服务活动，未经核准的物业服务企业不得从事物业服务经营活动；物业服务企业的员工必须进行岗前培训和继续教育，取得物业从业资格证书，才能从事物业服务工作。
（二）提升业主委员会自我管理能力。街道办、乡镇人民政府、社区居委会要加强对业主大会、业主委员会的监督指导。做好业主委员会的组建和换届工作。新建小区房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑总面积50%以上，必须召开首次业主大会选举成立业主委员会，并且每3年进行换届选举，要把真正热心公益事业、责任心强、有精力、有能力的业主选入业主委员会；加强辖区内物业管理工作的指导和监督。督促业主委员会认真履行职责，通过公开招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业进行小区物业管理，指导业主委员会加强小区的日常管理和安防建设；积极推进业主大会制度建设，完善业主大会议事规则和管理规约，规范业主、业主大会、业主委员会依法维护权利，充分履行义务，提升业主自治管理能力。
（三）规范物业服务行为。物业服务企业要按照物业服务合同约定的服务标准,切实履行职责,提高服务质量,维护业主权益。物业服务企业应制定相关工作制度,加强企业内部管理，树立服务意识，提高服务质量和水平。物业服务企业在退出住宅小区服务时，必须提前60日书面告知业主委员会、物业行政主管部门、街道办事处和社区居委会，并做好向小区业主委员会移交相关设施设备资料、维修记录、财务账目等工作。
（四）规范公用设施设备的维护管理。凡应由政府及职能部门承担的城市管理、规划管理、治安管理等责任,不得转由业主或物业服务企业承担。供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业管理区域内最终用户（指实际最终使用的个人或单位）收取费用，不得向物业服务企业强行托收；物业服务企业接受委托代收代付的，委托单位应支付相应的费用，不得向业主收取手续费等额外费用。
（五）规范物业服务收费。示范区价格和物业管理行政主管部门要根据物业环境、硬件设施、服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素研究制定物业服务收费标准和物业管理服务收费办法，明确物业管理服务收费的原则、收费管理形式和服务费用构成，建立质价相符的物业管理收费机制。物业服务企业要严格按照价格主管部门核定标准或者物业服务合同约定的标准收费,定期据实公布业主应分摊的水、电费用，自觉接受价格和物业管理行政主管部门及业主的监督。
六、加强组织保障，促进我区物业管理工作健康发展
（一）加强组织协调。物业管理工作涉及面广、政策性强，直接关系人民群众日常生活和工作，必须高度重视，精心组织，加强领导。各街道办、各部门、各相关单位要细化目标任务，制定工作方案，加强信息沟通，互相配合，齐抓共管，务求实效。
（二）建立物业发展基金和表彰奖励制度。示范区财政要加大支持力度，每年安排30万元作为物业发展基金，主要用于表彰奖励优秀的物业管理企业和个人，以及对老旧小区改造进行补助，逐步解决安居小区安防设施改造和公共设施维修等遗留问题。物业行政主管部门要根据物业服务标准和示范区平安建设目标任务制定相应的考评办法，每年年终组织相关单位和人员成立考核小组，对全区各物业公司和小区进行考核。对居民满意率高的物业公司和个人进行奖励，对物业管理水平差、居民满意率低的物业公司通报批评。
（三）加大宣传力度。各级各部门要采取多种形式，大力宣传《陕西省物业管理条例》及相关政策法规，让广大居民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业管理的商品消费观念，引导全社会关心支持物业管理工作。区内媒体开辟专栏，宣传先进经验和做法，动员全社会力量推动物业管理上水平。
二○一二年四月五日
