为维护预售商品房交易当事人的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，促进房地产市场健康有序发展，结合示范区实际，示范区住建局起草制定了《杨凌示范区商品房预售资金监督管理办法（试行）》。现将有关情况汇报如下：
一、制定的依据
主要依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和住建部颁发的《城市商品房预售管理办法》，结合杨凌示范区实际，制定了《杨凌示范区商品房预售资金监督管理办法（试行）》。
二、加强商品房预售资金监管的必要性
今年以来，按照中央经济工作会议、国务院及住建部关于防范化解房地产项目烂尾风险工作推进会精神，明确要求各地要积极落实属地政府责任，成立问题项目风险处置工作专班，建立顶层制度设计，完善制定规范性监管文件，强化事中事后监管，防范交易风险，保障购房人及买卖双方的合法权益。结合当前全省正在开展的房地产领域问题专项整治工作，从梳理示范区存在的房地产风险隐患项目问题及研判分析近段时间的群体上访事件来看，示范区房地产项目监管制度顶层设计不合理、不完善，难以有效防范房地产开发项目因资金链断裂导致的烂尾风险，因此制定完善示范区预售资金监管办法迫在眉睫。
三、《试行办法》的起草过程
为加强商品房预售资金监管，示范区住建局根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等关于预售资金的法律规定，结合示范区实际，起草了《杨凌示范区商品房预售资金监督管理办法（试行）》，在制定过程中多次组织进行研讨，并征求了杨陵区人民政府和示范区自然资源局、金融监督管理局和人民银行杨凌支行等相关单位的意见建议，同时征求了我局法制审查意见。人民银行杨凌支行提出了4条意见：一是明确监管银行职责；二是增加装修成本；三是监管协议由住建部门、开发企业和监管银行三方协商签订；四是明确各施工节点资金使用占比。我局在合法性审查的过程中也提出了4条意见。上述相关意见建议住建部门全部采纳，并经多次修改和完善，形成了《试行办法》（草案）。
四、《试行办法》的主要内容
《试行办法》全文共有六个章节、二十九条内容，主要内容为以下几个方面：
一是明确监管范围。明确全区经批准预售的商品房建设项目预售资金全部列入监管范围。商品房预售资金，包括购房人按照合同约定支付的全部房价款（含定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等），监管资金分为重点和非重点两部分。
二是设立监管账户。明确住房城乡建设部门为商品房预售资金监督管理部门，并根据当地实际确定监管账户的设立模式。房地产开发企业在申请商品房预售许可前，要确定一家监管银行，以楼栋为基本单位开设预售资金监管专用账户。
三是明确监管期限。商品房预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》开始，至预售项目楼栋完成房屋初始登记并达到购房人可单方办理房屋转移登记条件为止。
四是明确监管额度。重点监管资金额度根据工程建设成本等实际情况综合测算确定的造价乘以申请预售许可楼幢的建筑面积的数额确定，全装修项目还应根据项目实际情况增加装修成本，确保监管资金额度覆盖项目全部建设工程的总造价。
五是规范资金缴存。明确预售资金应全部直接存入预售资金监管专用账户。
六是规范资金拨付。重点监管资金经住房建设行政主管部门核准，按工程项目建设进度拨付。监管账户内预售资金超过重点监管额度后，由房地产开发企业申请，住房建设行政主管部门根据开发企业履约能力、不良信用信息和社会评价等情况综合研判，在保证项目按期竣工交付的前提下，开发企业可根据实际情况申请使用。
七是确定重点监管资金拨付节点。原则上按照取得商品房预售许可证后、主体施工、主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案和完成不动产首次登记6个节点核拨预售资金。
八是规范资金管理。监管银行按照监管规定履行监管协议，对进入专用账户的预售资金收支情况进行日常管理，定期向监管部门报送专用账户收支情况。
九是明确相关责任。对房地产开发企业、监管银行、监管部门等提出了具体要求。
