《杨凌示范区商品房预售资金监督管理办法》政策解读
一、背景
为促进房地产市场平稳健康发展，保障商品房交易双方的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，根据有关法律法规，在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，杨凌示范区住房和城乡建设局制定了《杨凌示范区商品房预售资金监督管理办法》，进一步加强我区商品房预售资金监管力度，以保障购房人所购预售商品房顺利建设、按期交付。
二、主要内容
《办法》从总则、专用账户设立及监管协议签订、资金收存、拨付、使用及与监管解除、监督与管理、附则六个方面共三十条进一步明确了预售资金监管的程序及要求。
三、重要举措
（一）明确政府部门为预售资金监管主体。商品房预售资金监管模式按照“政府监督、企业负责、闭合管理”的方式实施监管，监管原则遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”。预售资金实行专款专户存储，优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用。
（二）购房款必须全部进入监管账户。《办法》要求定（订）金（包括诚意金、认筹金等形式）、首付款、按揭贷款、分期付款等所有形式的全部房款必须直接进入监管账户。
（三）设置预警机制监控购房贷款。《办法》要求监管银行要根据贷款发放的一般周期，密切监控购房贷款入账情况，对明显超出一般贷款发放期限的，要及时向住房建设行政主管部门报告，并向社会公开。
（四）加大监管信息公开力度。社会公众可通过售楼部现场公示、市住建局官方网站、预售许可证等多种途径，获取监管银行、监管账户等监管信息，实现监管信息人人可知，随时可查。
（五）工程用款安全有保障。《办法》设置了重点监管资金，对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，确保工程建设顺利进行，同时，对重点监管资金设置了4个使用节点，并明确了达到每个节点前的最高拨付比例，保证剩余工程资金充足。
（六）开发企业用款快捷方便。一是开发企业可自行提取重点监管资金以外的预售资金，用于企业正常经营发展；二是在各节点拨付比例范围内，开发企业申请提取预售资金的次数不受限制，方便企业灵活使用资金；三是资金使用申请、审批、拨付均实现线上办理，用款高效便捷。
（七）每日对账，加强监管。监管银行应将资金收付系统与资金监管系统对接联网运行，同时将监管账户的资金出入账明细每日生成并推送到预售资金监管系统，确保数据的真实性、时效性与完整性。
（八）开发企业或银行有违规行为将被严肃处理。若开发企业存在另设账户收取购房款等违规行为，由住建部门依法依规严肃查处；若商业银行违反《办法》相关规定，住建部门可暂停其新承接预售资金监管业务及其他相关业务并报金融主管部门依法查处，公积金管理部门可暂停其公积金放款业务。
四、其他需要说明的事项
（一）《办法》的执行时间。2024年9月3日起申请办理《商品房预售许可证》的商品房开发项目楼幢，其预售资金按照《办法》进行监管；之前办理预售许可的，仍按原政策执行。
（二）监管账户变更。监管账户一经设立，原则上不允许变更，属以下情形的可向住建部门申请变更：
1.项目监管楼幢尚未销售的；
2.项目建设发生重大变故的；
3.其他确需变更的特殊情形。
（三）资金拨付时限。住建部门受理开发企业使用重点监管资金的申请后，应在2个工作日内审核完毕并下达拨付或不拨付指令；受理使用非重点监管资金的申请后，应在1个工作日内审核完毕并下达拨付或不拨付指令。但该时限要求为最长审核时间，并非必须用完。为提升我区营商环境，支持企业正常经营发展，住建部门应在最短的时间内完成审核工作，出具同意拨付意见或不予拨付通知书，确保开发企业用款流畅，工程建设顺利进行。
（四）解除监管时限
辖区住建部门受理开发企业解除商品房预售资金监管的申请后，应在1个工作日内完成审核并通知监管银行解除相应监管或告知开发企业不能解除的原因。
